نکات مهم حقوقی قبل از خرید ملک

توصیه های طلایی وکیل ملکی جهت خرید ملک

در ابتدا قبل از آن که در خصوص بحث خرید ملک صحبت نماییم تعریفی از وکیل ملکی به شما ارائه خواهیم دید. وکیل ملکی یک وکیل پایه یک دادگستری است که، پروانه وکالت خود را از کانون وکالت دادگستری دریافت کرده است . او نسبت به امور مرتبط با املاک دارای تخصص و تجربه فراوان می باشد و در تمامی زمینه هایی که ارتباط با اموال غیر منقول اعم از خرید و فروش ملک دارند تجربه و مهارت زیادی دارد . به این سبب اگر زمانی فردی به مشکلاتی در خصوص بحث ملک خریداری یا فروخته شده برخورد کرد، بهترین و درست ترین کار مراجعه به یک وکیل ملک متخصص می باشد ؛

توصیه ما به این خاطر است که عموما دعاوی ملکی که می توانند ماهیت حقوقی و کیفری داشته باشند از حساسیت نسبتا بالایی برخوردار هستند و اگر فردی بدون داشتن اطلاعات حقوقی اقدام به شکایت نماید ممکن است به علت ارائه شکایت اشتباه و یا این که نتوانسته باشد به درستی از  حق خود در محکمه دفاع نماید با شکست مواجه شود و جدای از هزینه های دادرسی که به او متحمل می شود آن فرد نمی تواند حق خود را از خوانده دعوا بگیرد.

پس لطفا توصیه ما را جدی گرفته و قبل از هرگونه اقدام فردی در خصوص خرید ملک و یا شکایت  از یک وکیل ملکی در تهران مشورت بگیرید به امید آن که مشکل شما در سریع ترین زمان ممکن حل شود.

نکات خرید ملک از نگاه وکیل ملکی

قبل از آن که اقدام به خرید ملک نمایید خیلی بهتر است مشاوره ای با یک وکیل ملکی داشته باشید تا نکات لازم حقوقی را به شما بیان نماید، انجام این کار در ظاهر امر شاید کاری ضروری به نظر نرسد ولی برای این که از مشکلات آتی  در خصوص خرید ملک جلوگیری نماید انجام آن ضروری احساس می شود.

حال در این جا به نکاتی که باید قبل از خرید ملک به آن توجه کنید اشاره خواهیم کرد:

·        بررسی مدارک و مالکیت فروشنده

اولین چیزی که در بحث خرید ملک باید به آن دقت نمایید بررسی کردن مدارک و مالکیت شخصی است که به عنوان فروشنده می خواهد ملکی را به شما بفروشد.

شخصی که ملکی را می خواهد بفروش برساند در وهله اول باید از نظر قانونی شرایط این کار را داشته باشد، به نوعی می تواند گفت که باید اهلیت داشته باشد یعنی عاقل ، بالغ و رشید باشد و صغیر و مجنون نباشد.

در صورتی که فرد صغیر باشد باید ولی یا سرپرست قانونی او که همان پدر و جد پدری هستند به نمایندگی از او در این خصوص رضایت دهند، در غیر این صورت معامله انجام شده غیرنافذ و با اجازه ولی نافذ می شود که البته این مورد در خصوص معامله صغیر ممیز گفته شده است چرا که معامله صغیر غیر ممیز در هر صورت باطل است.

همچنین فرد مقابل که معامله با او انجام می شود باید توسط قانون منعی برای فروش نداشته باشد به این حالت که انجام معامله توسط قانون برای او منع نشده باشد.

افرادی که توسط قانون منع فروش ملک را دارند شامل : تاجرین ورشکسته ، مجانین و افرادی که توسط دادگاه محکوم شده اند و به سبب بدهی و یا ارتکاب یک جرم از هرگونه دخل و تصرف در اموال خود محروم هستند و تا زمان رفع این محدویت ها حق انجام هیچ گونه معامله را ندارند و خرید ملک از آن ها ممنوع است.

حال در خصوص این که چگونه قبل از خرید ملک از ممنوع المعامله بودن این افراد با اطلاع شویم در وهله اول می توانیم انجام این کار را از یک وکیل ملکی بخواهیم تا از همان ابتدا کلیه کارهای مربوطه را به عهده بگیرد و اگر خود بخواهیم این کار را انجام دهیم می توانیم از طریق اداره ثبت اسناد و املاک در خصوص این مورد استعلام بگیریم.

·        بررسی سند ملک

دومین موضوعی که در خرید ملک باید مورد بررسی قرار بگیرد آگاهی یافتن از وضعیت سند ملکی است که قرار است مورد معامله واقع شود.

در وهله اول سند ملک مورد معامله باید آزاد باشد به این معنا که سند ملک در رهن یا وثیقه نباشد چرا که اگر ملکی در رهن یا وثیقه باشد مثلا مالک ، خانه را برای اخذ وام در رهن بانک گذاشته باشد تا پایان پرداخت وام حق فروش ملک را ندارد و فروش این ملک و خرید ملک توسط شما صحیح نمی باشد ؛ حتی ممکن است ملک به جهات قانونی و به دستور قاضی به عنوان وثیقه اخذ شده باشد و تا زمانی که سند ملک به عنوان وثیقه در دست مراجع قضایی است باز مالک حق فروش ملک را ندارد و انجام هرگونه معامله در این شرایط ممنوع و باطل است . حتی ممکن است سند ملک به جهاتی نظیر بدهی فرد توقیف شده باشد در این جا نیز منع فروش ملک توقیفی وجود دارد. در این خصوص برای آگاهی از در رهن یا وثیقه بودن سند ملک می توانیم از اداره ثبت اسناد و املاک کشور در خصوص ملک مورد نظر استعلام نمایید.

در اینجا نیز ماده 663 قانون مجازات اسلامی در خصوص این مورد صحبت کرده است و بیان داشته است که هر کسی از روی آگاهی اموالی را که توسط مراجع قضایی توقیف شده است تصرف نماید ولو این که متصرف مالک آن باشد به حبس سه ماه تا یک سال محکوم خواهد شد.

·        بررسی اختیار فروشنده در فروش ملک

این موضوع زمانی در خرید ملک مطرح می شود که مالک اصلی یک وکیل برای انجام امور مربوط به خود داشته باشد، حال در این جا اگر آن وکیل اقدام به فروش ملکی از اموال موکل خود نماید شما به عنوان خریدار این موضوع را باید حتما بررسی نمایید که، در وکالت نامه وکیل که حدود اختیارات او مشخص شده است او اختیاری برای فروش ملک و دریافت ثمن معامله دارد یا خیر و از همه مهم تر این که او اختیار تنظیم سندرسمی به نام شما را دارد.

در صورتی که او اختیارات لازم را ذیل قرارداد وکالت خود داشت با خیال راحت می توانید به انجام معامله با او بپردازید.

·        بررسی مفاصا حساب ملک ( تسویه حساب)

مورد دیگری که در بحث خرید ملک باید حتما بررسی شود این است که فروشنده ملک حتما تمامی بدهی های ملک تسویه کرده باشد که در اصطلاح به آن مفاصا حساب می گویند.

در واقع شما قبل از آن که ملکی را بخرید باید از این موضوع اطمینان پیدا کنید که هرگونه بدهی ملکی که مربوط به ارگان های دولتی اعم از شهرداری و سازمان مالیات است پرداخته شده باشد و فروشنده باید مفاصا حساب را به خریدار بدهد و نمی تواند از انجام این کار سرباز بزند.

همچنین در حالتی که ملک دارای بدهی در خصوص قبوض و یا شارژ های معوقه باشد، در این مورد فروشنده باید تکلیف این بدهی ها را مشخص نماید که یا خودش آن ها را پرداخت نماید و یا طبق توافق از مبلغ ملک کسر و خریدار آن را پرداخت نماید.

·        بررسی وضعیت اجاره ملک

مورد دیگری که یک خریدار باید در خرید ملک آن را مورد توجه قرار دهد تا بعد از خرید ملک به مشکل نخورد بحث در اجاره بودن ملک مورد خرید است.

زمانی که خانه ای که فرد قصد خرید آن را دارد تحت اجاره مستاجر باشد ، ممنوعیتی برای فروش آن وجود ندارد و خریدار بدون هیچ مشکلی می تواند آن را خریداری نماید.

مستاجر در این مورد حق اعتراض ندارد و نمی تواند در این خصوص که نمی خواهد شخص دیگری مالک، ملک باشد شکایتی نماید و مورد اجاره را به مالک جدید باید پرداخت نماید چرا که خریدار بعد از خرید ملک ، طرف قرارداد اجاره با مستاجر است.

در این خصوص ماده 498 قانون مدنی آورده است که موجر می تواند در مدت اجاره، ملک خود را بفروشد و اجتیاجی به رضایت و اجازه  مستاجر نیست که در این صورت اجاره به صورت سابق خود باقی است.

·        تعیین شرایط فسخ قرارداد

در هر قرارداد بیعی که بین دو نفر صورت می گیرد امکان بروز مشکلاتی وجود دارد که در ادامه این مشکلات امکان دارد یکی از طرفین بخواهد این قرارداد را بهم بزند، در این خصوص خیلی بهتر است که طرفین در قرارداد شرایطی برای فسخ عقد تعیین نمایند که، در صورت بروز مشکل و اختلاف که می تواند در خصوص عدم انجام تعهد یکی از طرفین و عدم انجام شرط های ضمن عقد قرار داد باشد حق فسخ وجود داشته باشد.

در واقع در هر نوع قرارداد اعم از سند رسمی ، مبایعه نامه و اجاره نامه ها امکان ایجاد اختیار حق فسخ وجود دارد که طرفین می توانند به آن اشاره نمایند، در واقع اختیار از کلمه خیار می آید که در اینجا به برخی از خیارات که ضمن عقد قرارداد می توان آن ها را آورد و برای طرفین حق استفاده از آن را قائل شد اشاره می کنیم.

• خیار عیب

خیار عیب به این معنا است که قبل از خرید ملک بین طرفین شرط شود که ، اگر بعد از انجام معامله بین طرفین مشخص شود که مال مورد معامله دارای عیب بوده است در اینجا خریدار این اختیار را دارد که معامله را فسخ نماید.

• خیار غبن

خیار غبن به این معنا است که قبل از خرید ملک بین طرفین شرط شود که ، اگر یکی از طرفین قرارداد در معامله غبن فاحش داشته باشد و در اینجا بعد از اطلاع از غبن که همان فریب و گول زدن است می تواند معامله را فسخ نماید.

به این معنا که اگر خریدار بعد از انجام معامله ملک متوجه شود ملک خریداری شده را با قیمت خیلی بیشتر از آن چه وجود دارد خریداری کرده است می تواند آن را فسخ کند، یا مثلا : فروشنده متوجه شود ملک را با قیمت خیلی پایین تر فروخته، می تواند از اختیار فسخ استفاده نماید.  که این موضوع قیمت در دو حالت باید واقعی باشد و با توجه به عرف جامعه این گران تر و ارزان تر فروختن طبیعی نباشد چون در این صورت دیگر هیچ یک نمی توانند معامله را فسخ نمایند.

• خیار شرط

خیار شرط به این معنا است که قبل از خرید ملک بین طرفین شرط شود که ، یکی از آن ها یا هر دو امکان فسخ قرارداد را در مدت معینی که در قرارداد بیع ذکر می شود داشته باشند در واقع ذکر مدت به این دلیل است که، حتما باید مدت در این جا تعیین شود تا مشخص شود تا چه زمانی طرفین حق فسخ دارند تا خارج از مدت معین نتوانند درخواست فسخ داشته باشند.

·        الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی

آخرین مورد و اصلی ترین موردی که در بحث خرید ملک وجود دارد بحث ثبت و تنظیم سند رسمی ملک خریداری شده توسط فروشنده در دفتر ثبت اسناد رسمی است که در این جا به آن اشاره می کنیم.

اهمیت ثبت ملکی که دارای سند رسمی می باشد بسیار است چرا که ثبت سند به شکل رسمی در دفاتر ثبت اسناد رسمی از بروز مشکلاتی که ممکن است در آینده رخ دهد جلوگیری می نماید و به نوعی اگر در آینده  نیز اختلافی بین خریدار و فروشنده از حیث حقوقی مطرح شود وجود سند رسمی می تواند ادله ای محکم برای اثبات حق باشد.

همچنین در خصوص املاکی که به شکل قولنامه مورد معامله واقع می شوند حساسیت بیشتری باید صورت بگیرد علت این حساسیت به این جهت است که قولنامه جز اسناد عادی می باشد و در محاکم قضایی به اندازه سند رسمی محکم نمی باشد  به همین دلیل در تنظیم این قولنامه مواردی باید مورد توجه قرار بگیرد به طور مثال: زمانی که قولنامه توسط بنگاه املاک تنظیم می شود آن بنگاه باید دارای مجوز کسب اتحادیه املاک باشد و حتما کد رهگیری بعد از تنظیم قرارداد ملک باید دریافت شود.

در تمامی موارد همان طور که اشاره شد ، مشاوره با یک وکیل ملکی بسیار موثر می تواند باشد، همچنین سپردن کلیه امور مربوط خرید ملک به وکیل ملکی از بهترین تصمیم برای شما محسوب می شود.