طرح تفصیلی، طرحی است که کاربری زمین‌های شهری، مساحت‌ها، سرانه‌ها و تراکم‌های جمعیتی در آن مشخص می‌شود. این طرح در مدیریت کلان شهری برای تخصیص و هدایت ساخت‌وساز و صدور مجوزهای مورد نیاز کاربرد دارد. طرح تفصیلی جزیی از طرح جامع شهری است. در ادامه قصد داریم نحوه استعلام طرح تفصیلی از سامانه شهرداری تهران و معنای کدهای تفصیلی هر ملک را شرح دهیم. پس با ما در تهران جواز همراه باشید.
طرح تفصیلی چیست؟
طرح تفصیلی همان‌طور که اشاره شد به گونه‌ای، نقشه راه است. نقشه راهی که در آن نحوه ساخت‌وساز و تعیین کاربری زمین‌های شهری مشخص می‌شود. در طرح تفصیلی تهران، 4 پهنه کلان مشاهده می‌شود. بخش سکونت، فعالیت، مختلط و حفاظت؛ این پهنه‌ها را تشکیل می‌دهند. مسئولیت اجرای طرح تفصیلی با وزارت راه و شهرسازی است. اما در حال حاضر انجام طراحی و پهنه بندی تهران را شهرداری‌ها به عهده دارند.
نحوه استعلام طرح تفصیلی از سامانه شهرداری
استعلام طرح تفصیلی چیست؟ در استعلام طرح تفصیلی تهران با مواردی چون: «این زمین کاربری S212 دارد» یا «این زمین کاربری M21 دارد» برمی‌خورید. R، S، M و G کدهای تفصیلی هر ملک/زمین هستند. هر کدام از این کدها معرف یک نوع کاربری است. قبل از توضیح کدهای موجود در طرح تفصیلی به سراغ نحوه استعلام طرح تفصیلی از سامانه شهرداری تهران می‌رویم:
مرحله اول: یافتن شماره شناسایی ملک
برای استعلام طرح تفضیلی به شماره شناسایی ملک نیازمندید. شما می‌توانید از طریق سامانه طرح تفصیلی جدید و راه‌های زیر شماره شناسایی ملک یا زمین مدنظر خود را بیابید:
- ابتدا آدرس مدنظر خود را در سامانه نقشه تهران به آدرس http://map.tehran.ir/ جستجو کنید. بعد از یافتن آدرس ملک، روی آن راست کلیک نمایید. از بین موارد قابل مشاهده، گزینه شماره شناسایی ملک را انتخاب و آن را یادداشت کنید.
- اگر امکان مراجعه حضوری به محل دارید؛ از روی پلاک شهرداری می‌توانید کد ملک و بلوک آن را بیابید.
- برای استعلام بلوک و ملک می‌توانید از فیش نوسازی صادره استفاده کنید. شما می‌توانید از طریق این فیش شماره ملک مدنظرتان را بیابید. برای دانستن چگونگی دریافت کد نوسازی مربوط به شهرداری هم را مطالعه کنید.
مرحله دوم: استعلام طرح تفصیلی از سامانه شهرداری
سابق بر این، شهروندان می‌توانستند از سامانه طرح تفصیلی جدید شهر تهران استعلام بگیرند. اخیرا این سامانه مراجعین خود را به سامانه جدید طرح تفصیلی تهران ۱۴۰۱، یعنی سایت تهرانِ من انتقال می‌دهد. در سامانه استعلام طرح تفصیلی تهران من، می‌توان اطلاعاتی نظیر نوع بافت زمین و کاربری را بدست آورد.
در طرح تفصیلی اطلاعات ملک از قبیل: نوع بافت زمین، کاربری، بودن در حریم گسل و مترو و… قابل مشاهده است. اگر ملک مدنظر شما نزدیک یا در حریم گسل باشد؛ احتمال وقوع زلزله در این مناطق به مراتب بالاتر می‌رود. کارشناسان توصیه می‌کنند برای مدیریت مالی خسارت‌های ناشی از زمین‌لرزه، ملک خود را تحت پوشش قرار دهید.
فرق طرح جامع و تفصیلی چیست؟
طرح تفصیلی با توجه به طرح جامع شهری تهیه می‌گردد اما در جزییات بسیار دقیق‌تر است. در طرح جامع تمرکز، بیشتر روی کلیات است. نقشه های طرح تفصیلی مانند نقشه طرح تفصیلی تهران در طرح قدیمی یا طرح تفصیلی جدید تهران با توجه به سیستم اطلاعات جغرافیایی تهیه می‌شوند. اما طرح جامع شهری ابتدا توسط شورای شهر تایید و تصویب می‌شود و بعد در اختیار شورای عالی شهرسازی قرار می‌گیرد.
آشنایی با پهنه‌های موجود در استعلام طرح تفصیلی
استعلام طرح تفصیلی معمولا با هدف یافتن اطلاعاتی از قبیل: پهنه و جانمایی ملک و پایداری، فرسودگی بافت و… انجام می‌گیرد. درک مفاهیم موجود در طرح تفصیلی نیاز به آشنایی با پهنه‌ها دارد. در ادامه قصد داریم به معرفی هر پهنه و دستورالعمل‌ها و مقررات مربوط به طرح تفصیلی آن بپردازیم. بعد از توضیح هر پهنه، جدولی درج شده که شما می‌توانید بر اساس اطلاعات آن، نوع کاربری و شرایط استفاده از اراضی را بیابید. کافی است کد تفصیلی که از سامانه تهرانِ من بدست آورده‌اید را با اطلاعات جداول تطبیق دهید. مثلا اگر سامانه برای ملک/زمین شما کد تفصیلیR111 را نشان می‌دهد؛ یعنی این ملک/زمین کاربری مسکونی از نوع ویلایی دارد.
پهنه کلان سکونت یا R
در این پهنه مناطق مسکونی تهران قرار دارد. طبق جدول طرح تفصیلی، این پهنه دستورالعمل‌ها و مقررات زیر را دارد:
| کد یک رقمی | پهنه اصلی | کد دو رقمی |
پهنه‌ها |
کد سه رقمی |
مشخصات کلی زیرپهنه‌ها |
حداکثر
تراکم ساختمانی مجاز |
حداکثر تعداد طبقات | حداکثر سطح اشتغال | حداقل اندازه قطعات | حداقل عرض معبر |
|
R1 |
R11 |
مسکونی با تراکم کم | R111 | مسکونی ویلایی و مسکونی 2 طبقه | %120 | 2 | %60 | – | – | |
| R112 | مسکونی 3 طبقه | %180 | 3 | %60 | – | – | ||||
| R12 | مسکونی با تراکم متوسط | R121 | مسکونی 4 طبقه | %240 | 4 | %60 | 200 | 8 | ||
| R122 | مسکونی 5 طبقه | %300 | 5 | %60 | 250 | 10 | ||||
| R13 | مسکونی با تراکم زیاد | R131 | مسکونی 6 طبقه | %360 | 6 | %60 | 300 | 12 | ||
|
R2 |
R21 | بافت مسکونی ارزشمند روستایی | R211 | مسکونی 2 طبقه | %100 | 2 | %50 | – | – | |
| R212 | مسکونی 3 طبقه | %120 | 3 | %40 | ||||||
| R22 | بافت مسکونی ارزشمند تاریخی | R221 | مسکونی ارزشمند تاریخی
(با طبقات متفاوت) |
%100 | 2 | %50 | – | – | ||
| R23 | بافت مسکونی ارزشمند معاصر | R231 | بافت‌های مسکونی ارزشمند معاصر | تثبیت وضع موجود بر اساس طرح‌های قبلی مصوب | ||||||
| R24 | بافت‌های مسکونی ارزشمند سبز | R241 | بافت‌های مسکونی ارزشمند سبز | %120 | 4 | %30 | – | – | ||
| R25 | مسکونی ویژه پهنه مرکزی | R251 | مسکونی پهنه مرکزی | %250 | 5 | %50 | 300 | 12 | ||
|
R26 |
مسکونی ویژه پهنه محورهای شهری |
R261 | مسکونی 7 طبقه | %280 | 7 | %40 | 750 | 14 | ||
| R262 | مسکونی 9 طبقه | %315 | 9 | %35 | 1000 | 14 | ||||
|
R263 |
مسکونی ویژه
(بلندمرتبه با طرح توجیهی |
%600 |
13 طبقه و بیشتر |
%30 |
3000 |
20 |
پهنه کلان فعالیت یا S
کدهایی که با حرف S شروع می‌شوند؛ معرف بخشی از زمین‌های شهر هستند که به فعالیت‌های تجاری، خدماتی، صنعتی و اداری اختصاص دارند. این پهنه در طرح تفصیلی به عنوان پهنه فعالیت شناخته می‌شود. مقررات و دستورالعمل‌های این پهنه به قرار زیر است:
| کد یک رقمی |
پهنه اصلی |
کد دو رقمی | پهنه‌ها | کد سه رقمی | مشخصات کلی زیر پهنه‌ها | حداکثر تراکم ساختمانی مجاز | حداکثرتعداد طبقات | حداکثر سطح اشغال | حداقل اندازه قطعات | حداقل عرض گذر مجاور | |
| طبقات پایین | طبقات بالا | ||||||||||
|
S1 |
تجاری، اداری و خدماتی |
S11 |
بازار
(تجاری، خدماتی و فرهنگی) |
S111 | بازارهای سنتی تهران | تثبیت الگوی کنونی تا تهیه و تصویب طرح‌های ویژه مداخله | – | – | |||
| S112 | گستره‌ها و راسته‌های تجاری و خدماتی | تثبیت الگوی کنونی تا تهیه و تصویب طرح‌های منظر و طراحی شهری | – | – | |||||||
|
S12 |
محورها و گستره‌های تجاری، اداری و خدماتی |
S121 | محورهای ویژه بلند مرتبه با طرح توجیهی | %750 | 12 و بیشتر | %80 تا 3 طبقه | %30 | 2000 | 18 | ||
| S122 | عملکرد در مقیاس فرامنطقه‌ای (فراشهری، شهری و حوزه‌ای) | %440 | 9 | %80 تا 2 طبقه | %40 | 1500 | 16 | ||||
| S123 | عملکرد در مقیاس منطقه | %340 | 6 | %80 تا 2 طبقه | %45 | 750 | 14 | ||||
| S124 | عملکرد در مقیاس ناحیه‌ای و محله‌ای | %230 | 4 | %80 در همکف | %50 | 300 | 12 | ||||
| S125 | گستره‌های ویژه بلندمرتبه با طرح توجیهی | %600 | 12 و بیشتر | %70 تا 3 طبقه | %30 | 3500 | 18 | ||||
|
S2 |
مراکز و گستره‌های تجاری، اداری و خدمات (با غلبه سبز یا باز) |
S21 |
گستره‌ها و مراکز تجاری، اداری و خدمات |
S211 | گستره‌ها و مراکز ویژه بلند مرتبه با طرح توجیهی | %500 | 12 و بیشتر | %50 تا 2 طبقه | %20 | 2500 | 18 |
| S212 | عملکرد در مقیاس فرامنطقه‌ای (فراشهری، شهری و حوزه‌ای) | %370 | 11 | %50 تا 2 طبقه | %30 | 1500 | 14 | ||||
| S213 | عملکرد در مقیاس منطقه | %310 | 8 | %50 تا 2 طبقه | %35 | 1000 | 12 | ||||
| S214 | عملکرد در مقیاس ناحیه‌ای و محله‌ای | %250 | 6 | %50 در همکف | %40 | 500 | 10 | ||||
|
S22 |
گستره‌ها و مراکز تجاری-اداری و خدمات
(با غلبه فرهنگی) |
S221 | عملکرد در مقیاس فرامنطقه‌ای (فراشهری، شهری و حوزه‌ای) | با طرح‌های موضعی ویژه و مصوب کمیسیون ماده 5 و تصویب نهایی شورای عالی شهرسازی و معماری | |||||||
| S222 | عملکرد در مقیاس ناحیه‌ای و محله‌ای | با طرح‌های موضعی ویژه و مصوب کمیسیون ماده 5 شهر | |||||||||
|
S3 |
صنعتی
– کارگاهی (تخصیص حداقل %20 از وسعت قطعه در فضای اشغال نشده به فضای سبز درختکاری شده) |
S31 |
صنعت |
S311 | صنعت پاک با فناوری بالا و خوشه‌های صنعتی | طرح ویژه | %50 | – | – | – | |
| S312 | مجتمع‌های صنایع کارخانه‌ای | %80 | 2 | %40 | – | 5000 | 24 | ||||
| S32 | گستره و محور کارگاهی-تولیدی | S321 | کارگاه‌های تولیدی و تجاری | %150 | 3 | %50 | – | 2000 | 20 | ||
| S322 | مجتمع کارگاه‌های تولیدی | %100 | 2 | %50 | – | 1500 | 18 | ||||
|
S33 |
خدمات صنعتی فنی |
S331 | عملکرد در مقیاس فرامنطقه‌ای (فراشهری و شهری) | %140 | 3 | %60 در همکف | %40 | 1500 | 18 | ||
| S332 |
عملکرد در مقیاس منطقه‌ای و ناحیه‌ای |
%100 | 2 | %60 در همکف | %40 | 1000 | 14 |
پهنه کلان مختلط یا M
کد بعدی که در بخش نحوه استعلام طرح تفصیلی از سامانه شهرداری تهران، اشاره کردیم مربوط به پهنه M است. طبق آنچه در بخش نحوه استعلام طرح تفصیلی از سامانه شهرداری گفتیم کد بعدی به حرف M اختصاص دارد. این پهنه، بخش‌هایی از شهر را شامل می‌شود که پهنه فعالیت یا پهنه سکونت در هم آمیخته است. دستوروالعمل‌ها و مقررات این پهنه به قرار زیر است:
| کد یک رقمی |
پهنه‌های اصلی |
کد دو رقمی |
پهنه‌ها |
کد سه رقمی | مشخصات کلی زیرپهنه‌ها | حداکثرتراکم ساختمانی مجاز | حداکثر تعداد طبقات | حداکثرسطح اشغال | حداقل‌ضریب سکونت | حداقل اندازه قطعات | حداقل عرض گذر مجاور | |
| طبقات پایین | طبقات بالا | |||||||||||
|
M1 |
فعالیت با مسکونی |
M11 |
مختلط تجاری، اداری و خدمات با مسکونی |
M111 | محورهای مختلط فرامنطقه‌ای (فراشهری، شهری و حوزه‌ای)و بلندمرتبه با طرح توجیهی | %440 | 9 | %80 تا 2 طبقه | %40 | %30 | 750 | 20 |
| M112 | محورهای مختلط منطقه‌ای | %350 | 7 | %80 در همکف | %45 | %50 | 500 | 16 | ||||
| M113 | محورهای مختلط زیرمنطقه‌ای | %280 | 5 | %80 در همکف | %50 | %70 | 350 | 14 | ||||
| M114 | گستره‌های مختلط | %200 | 4 | %50 در همکف | %50 | % 50 | 300 | 12 | ||||
| M12 | مختلط صنایع خدماتی و کارگاهی با مسکونی | M121 | محورهای مختلط | %250 | 5 | %50 در همکف | %50 | %20 | 300 | 16 | ||
| M122 | گستره‌های مختلط | %150 | 2 | %50 در همکف | % 50 | %25 | 300 | 14 | ||||
|
M2 |
فرهنگی و گردشگری با حداقل مسکونی |
M21 |
مختلط فرهنگی-تفریحی |
M211 | مختلط با غلبه خدمات به ویژه فرهنگی و هنری | %150 | 3 | %50 در همکف | %50 | %30 | 300 | 12 |
| M212 | مختلط با غلبه تفرج و گردشگری | %120 | 2 | %60 در همکف | %60 | %35 | 1000 | 12 | ||||
|
M22 |
مختلط ویژه |
M221 | مختلط با غلبه سیاحت و زیارت (پیرامون بقاع متبرکه و امامزاده‌های دورن شهری) |
تثبیت وضع موجود تا تهیه و تصویب طرح‌های ویژه |
%40 |
– |
– |
|||||
| M222 | مختلط بافت تاریخی-فرهنگی (محورها و گستره‌ها) | %40 | – | – |
پهنه کلان حفاظت (فضای سبز) یا G
آخرین کد بخش نحوه استعلام طرح تفصیلی از سامانه شهرداری تهران به پهنه G اختصاص دارد. این پهنه بخش محیط زیست و حفاظت از فضای سبز شهر را پوشش می‌دهد. مقررات کاربری زمین در طرح تفصیلی این پهنه به شرح زیر است:
| کد یک رقمی | پهنه‌های اصلی | کد دو رقمی | پهنه‌ها | کد سه رقمی |
مشخصات کلی زیر پهنه‌ها |
حداکثرتراکم ساختمانی مجاز | حداکثر تعداد طبقات | حداکثرسطح اشغال | حداقل اندازه قطعات (هکتار) |
توضیحات |
|
G1 |
فضای سبز عمومی |
G11 |
پارک شهری |
G111 |
پارک‌های عمومی شهری |
%10 |
2 |
شهری: 3% | شهری:10 | احداث بنا محدود به دفتر اداری، نگهبانی، سرویس بهداشتی، خدمات پذیرایی و غذایی |
| %20 | محله‌ای: 7% | محله‌ای:1 | نگهبانی و تاسیسات نگهداری و بهداشتی | |||||||
| G112 | پارک‌های ویژه (پارک بازی، پارک موضوعی و…) | %10 | — | — | — | هرگونه ساخت‌وساز در این پارک‌ها با تصویب کمیسیون ماده 5 مجاز است | ||||
|
G12 |
پارک‌های جنگلی |
G121 | پارک‌های جنگلی حفاظتی-تفرجی | %2 | 1 | %2 | 50 | ممنوعیت هرگونه ساخت‌وساز مسکونی، تجاری، اداری، صنعتی و کارگاهی و محدود شدن ساخت‌وساز به فعالیت‌های مرتبط با تفرج و گذران اوقات فراغت طبق طرح تفصیلی جدید شهر تهران حداکثر تا 5 هزار مترمربع و هرگونه ساخت‌وساز منوط به ارائه طرح توجیهی و تصویب کمیسیون ماده 5 شهر تهران | ||
| G122 |
پارک‌های جنگلی موضوعی |
%2 |
1 |
%2 |
50 |
|||||
|
G2 |
فضای سبز خصوصی |
G21 |
باغات و اراضی مزروعی |
G211 | باغات کشاورزی | %10 | 2 | %5 | – | احداث حداکثر 150 مترمربع بنا در حداکثر 3 طبقه برای زندگی و فعالیت بهره‌بردار |
| G212 | مزارع پرورش گیاه | %10 | 2 | %5 | – | ساخت‌وساز در حد نیاز بهره‌بردار با حداکثر 100 مترمربع زیربنای مسکونی، 20 مترمربع اتاق سرایداری و 40 مترمربع انبار | ||||
| G213 | اراضی مزروعی | – | – | – | – | |||||
|
G3 |
سبز و باز (حفاظت ویژه) |
G31 |
رود – دره‌ها (حفاظت از حریم) | G311 | باغسار تفرجی-رود دره‌ای | – | – | – | – |
هرگونه بارگذاری و طراحی بر اساس توجیه مطالعات زیست محیطی و هیدرولوژیک و طبق طرح‌های مصوب مجاز است. |
|
G32 |
پهنه‌های سبز و باز ویژه | G312 | فضاهای سبز رود دره‌ها | – | – | – | – | |||
| G321 | پهنه حفاظت فرهنگی و تاریخی | – | – | – | – | هرگونه ساخت‌وساز بر اساس ضوابط تبصره ذیل بند 5-6 مجاز است. | ||||
| G322 | حریم بزرگراه‌های ویژه | – | – | – | – | ممنوعیت احداث هرگونه بنا و استفاده از اراضی صرفا با فضای سبز | ||||
| G323 | پهنه حفاظت ویژه (محدوده بین حد کالبدی شهر و محدوده شهر) | – | – | – | – | بر اساس طرح ویژه مصوب |
منبع: تهران من