آتش سوزی یکی از خطرات شایع می باشد که ممکن است به علت قصور و یا یک حادثه کوچک در هر ساختمانی با هر کاربری اتفاق بیافتد. خسارتی که آتش سوزی برای هر سرمایه ای حتی ساختمان به جا میگذارد ممکن است حتی منجربه به از بین رفتن کل سرمایه شود که این موضوع نگرانی بسیاری را برای همه به همراه دارد. در این مطلب می خواهیم به بررسی شرایط و پوشش های لازم برای مشاعات ساختمان بپردازیم. در مقالات قبلی نیز درباره مزایای خرید بیمه درمان تکمیلی انفرادی گفته ایم که می توانید به آنها مراجعه نمایید.
بیمه آتش سوزی چیست؟
یکی از انواع بیمه نامه های اموال ، بیمه نامه آتش سوزی می باشد که برای انواع کاربری ارائه می شود. بیمه آتش سوزی انواع مختلفی دارد که پوشش های مختلف را به بیمه گذاران ارائه مینماید.
انواع بیمه آتش سوزی
به طورکلی مکان‌هایی که در بیمه آتش سوزی تحت پوشش قرار میگیرند با توجه به نوع کاربری که دارند به سه دسته تقسیم می‌شوند:
- منازل مسکونی
- مراکز صنعتی
- مراکز غیرصنعتی
بیمه آتش سوزی ساختمان های مسکونی نیز به صورت بیمه آتش سوزی (ساختمان مسکونی، بیمه آتش سوزی آپارتمان، بیمه آتش سوزی مجتمع، بیمه آتش سوزی ویلا و …) همه در این دسته قرار میگیرن. البته بیمه آتش سوزی مجتمع مسکونی با توجه به مشاعاتی که دارد ، دارای شرایط خاصی می باشد که پوشش ها بر اساس شرایط مشاعات ارائه می‌شود.
از نظر قانون وظیفه تهیه بیمه آتش سوزی در آپارتمانها بر عهده کیست؟
طبق ماده ۱۴ الحاقی قانون تملک آپارتمانها، مدیر یا مدیران مکلفند تمام بنا را به عنوان یک واحد در مقابل آتش سوزی بیمه نمایند. سهم هر یک از مالکان به تناسب سطح زیر بنای اختصاصی آنها بوسیله مدیر یا مدیران تعیین و از شرکاء اخذ و به بیمه‌گر پرداخت خواهد شد. در صورت عدم اقدام و بروز آتش سوزی مدیر یا مدیران مسؤول جبران خسارات وارده می‌باشند. بنابراین طبق قانون تهیه بیمه آتش سوزی وظیفه قانونی مدیر آپارتمان است و باید انجام گردد.
مدیر ساختمان بی مسئولیت باید خسارت را جبران کند
نص صریح ماده ۱۴ قانون تملک آپارتمانها، مدیری که به این وظیفه عمل نکند را مسئول جبران خسارات وارده به مالکان یا ساکنان می داند. این مسئولیت اگر چه از نوع کیفری نیست، یعنی مجازات ندارد ولی این حق را برای مالکان ایجاد می‌کند که علیه او به دادگستری مراجعه و خسارت‌هایی که در اثر آتش سوزی به مال یا جان آنها وارد شده است را مطالبه کنند.
البته اگر خسارات وارده تا پنج میلیون‌تومان باشد، مرجع صلاحیتدار برای رسیدگی به مطالبه‌خسارت، شورای حل اختلاف خواهد بود.
به‌هرحال ساکنان مجموعه آپارتمانی می توانند از مدیری که در بیمه کردن ساختمان کوتاهی کرده خسارت دریافت کنند.
حهت مطالعه متن کامل قانون تملک آپارتمانها کلیک کنید.
هزینه بیمه آتش سوزی آپارتمان بر عهده کیست؟
همانطور که گفته شد تهیه بیمه آتش سوزی وظیفه قانونی مدیر آپارتمان است. بنابراین مدیر یا مدیران ساختمان مکلفند تمام بنا را در برابر آتش‌سوزی بیمه کنند. در این حالت مدیر ساختمان سهم بیمه‌ی هریک از مالکین واحدهای آپارتمان را به تناسب سطح زیربنای اختصاصی آنها تعیین و پس از اخذ از شرکا مجموع مبلغ را به بیمه‌گر پرداخت می‌کند. در صورتی که مدیر ساختمان این وظیفه‌ی خود را انجام ندهد و ساختمان را بیمه نکند، در صورت بروز آتش سوزی، مدیر ساختمان ضامن خسارت‌های وارده خواهد بود.
ارتباط مسئولیت مدیر با دستمزد
در ساختمان‌هایی که به دلیل واحدهای زیاد، مدیر ساختمان وقت زیادی میگذارد برای وی دستمزدی در نظر گرفته می‌شود. حال این سئوال پیش می آید که در صورت بیمه نبودن ساختمان و در شرایطی که مدیر از ساکنان دستمزدی دریافت نکند، آیا باز هم تهیه بیمه آتش سوزی وظیفه قانونی مدیر آپارتمان است و مسئولیتی متوجه وی می شود؟ در این باره باید بدانید که این مسئولیت مطلق است و قانون تفاوتی بین مدیر با‌حقوق و مدیر بدون حقوق برای جبران خسارت قائل نشده است وقتی مقصر حادثه فرد دیگری باشد.
آنچه مدنظر قانون تملک آپارتمانها است، این است که حادثه آتش سوزی به‌صورت غیرعمد یا در اثر حوادث صورت گیرد.
اگر مدیر یک مجموعه آپارتمانی به وظیفه‌هایی که در بالا نام بردیم عمل نکرد، ساکنان می توانند او را مجبور به ایفای این مسئولیت کنند. البته در این رابطه دو حالت قابل تصور است؛ یکی اینکه همه مالکان بخواهند، ساختمان بیمه شود اما مدیر مخالفت کند که در این حالت می توانند نسبت به تعویض مدیر اقدام کنند و از مدیر جدید بخواهند به این وظیفه عمل کند.
اگر برخی از مالکان خواهان بیمه کردن ساختمان باشند و برخی دیگر نباشند چه باید کرد؟
در این صورت، مالکی که مایل است ساختمان بیمه شود، می تواند حسب مورد به دادگاه یا شورای حل اختلاف مراجعه و علیه مدیر دادخواست الزام به ایفای وظیفه قانونی «بیمه کردن ساختمان» را تقدیم تا دادگاه مدیر را ملزم به بیمه کردن ساختمان کند و اگر مدیر موضوع را به مالکان مخالف ارجاع و آنها را مانع بیمه شدن معرفی کند، دادگاه می تواند مالکان مخالف بیمه را نیز به عنوان ثالث ملزم به پرداخت هزینه‌های بیمه کند. البته در این میان حالت دیگری نیز قابل تصور است.
وقتی مدیر بخواهد به این وظیفه یعنی بیمه کردن ساختمان عمل کند اما مالکان آپارتمان نخواهند؛
در اینجا هم دو حالت متصور است.
۱– حالت اول اینکه همه مالکان با بیمه شدن ساختمان مخالف باشند:
در این حالت مدیر ساختمان باید برای رفع مسئولیت خود از مالکان اقرارنامه رسمی اخذ کند مبنی بر اینکه مالکان خودشان مسئولیت هرگونه خسارتی را برعهده می گیرند و برای خسارات احتمالی که به دلیل حادثه آتش سوزی ممکن است ایجاد شود، حق هرگونه شکایت علیه مدیر ساختمان را از خود سلب و ساقط کرده اند.
۲– حالت دوم اینکه برخی مالکان موافق بیمه شدن بوده و هزینه مربوطه را بپردازند، اما برخی مالکان دیگر مخالف بوده و از پرداخت سهم خود برای انعقاد قرارداد بیمه خودداری کنند.
در این حالت مدیر باید در اجرای قانون تملک آپارتمانها علیه آنها اقدام قانونی برای مطالبه حق‌بیمه به عمل آورد.
بیمه آتش سوزی
لازم است ماده 14 قانون تملک آپارتمان ها را اینجا ذکر کنیم: مدیر یا مدیران ساختمان موظفند تمام بنا را به عنوان یک واحد در مقابل آتش سوزی بیمه نمایند. سهم هر یک از مالکان به تناسب سطح زیربنای اختصاصی آن ها به وسیله مدیر یا مدیران تعیین و از مالکین اخذ و به بیمه گر پرداخت خواهد شد. در صورت عدم اقدام و بروز آتش سوزی، مدیر یا مدیران مسئول جبران خسارت وارده می باشند.
پس شما موظف هستید طبق قانون، بنای کل ساختمان را در قبال آتش سوزی بیمه کنید. و این وظیفه قانونی شماست. و حتی این وظیفه نیای به اجازه از مالکین یا بهره برداران از ساختمان ندارد. با توجه به اینکه در یک ساختمان عوامل محرک زیادی از جمله اتصالات برق و همچنین موتورخانه هست که امکان آتش سوزی یا انفجار را بالا می برد، حتماً نسبت به خرید بیمه آتش سوزی مجتمع مسکونی اقدام کنید.
بیمه مسئولیت حوادث آسانسور
به احتمال زیاد مجتمع شما دارای آسانسور هست و مالکین مجتمع، مالک آسانسور؛ و شما مدیر مجتمع به نمایندگی از مالکان، مالک آسانسور محسوب می شوید. حال اگر اتفاقی حین استفاده از آسانسور برای شخصی بیافتد، شما مسئول پرداخت خسارات وارده خواهید بود. این خسارت ها در مواردی مثل سقوط آسانسور، تا چند دیه کامل هم می رسد. شرکت بیمه سامان می تواند به راحتی و با پرداخت مبلغی بسیار اندک، به مدت یک سال شما را در قبال این حوادث بیمه کند. این بیمه نامه «بیمه مسئولیت دارندگان آسانسور در قبال استفاده کنندگان» نام دارد. با بیمه نامه ای که شرکت های تعمیر و نگهداری برای کار خود میگیرند متفاوت است و شما باید جداگانه این بیمه نامه را برای خود تهیه کنید.
حوادث داخل ساختمان
امکان دارد حوادثی در ساختمان برای مراجعین یا ساکنین اتفاق بیافتد که شما به عنوان مدیر مجتمع مسئول جبران این خسارت ها باشید. به طور مثال به دلیل لیز بودن یا غیر ایمن بودن زمین، شخصی سقوط کند. یا جدا شدن سنگی از نما و سقوط آن باعث آسیب به مال یا جان شخصی شود. یا غیر ایمن بودن تأسیسات باعث حادثه ای شود و … شما می توانید بیمه نامه ای به نام «بیمه مسئولیت مدیران مجتمع های مسکونی، اداری و تجاری در قبال اشخاص ثالث» تهیه کنید که تمام این حوادث را تحت پوشش قرار دهید.
حوادث مرتبط با سرایدار، نگهبان یا کارگر ساختمان
در صورتی که ساختمان و مجتمع شما دارای سرایدار، نگهبان یا کارگر نظافتچی یا مسئول تأسیسات باشد، قانوناً شما به نمایندگی از مالکین ساختمان کارفرمای این شخص محسوب می شوید و طبق قانون اگر اتفاقی در حین کار برای کارگری بیافتد، کارفرما مسئول پرداخت غرامت خواهد بود. این غرامت شامل پرداخت هزینه های پزشکی و درمان، غرامت (دیه) فوت و نقص عضو هست. بنابراین در صورتی که از این افراد در ساختمان استفاده می کنید، حتماً «» خریداری کنید. چرا که قاعدتاً پرداخت هزینه ای مانند دیه فوت یک شخص، از جیب شخصی شما یا حتی صندوق ساختمان، امکان پذیر نیست.
سرایت آتش سوزی به مکان های دیگر
در صورت بروز آتش سوزی گسترده یا بروز انفجاری مهیب در ساختمان شما، امکان اینکه آتش سوزی به ساختمان های اطراف، یا خودرو های پارک شده در خیابان یا خودروهای همسایه ها سرایت کند، قانوناً مجتمع شما مسئول جبران این خسارت خواهد بود. بنابراین شما می توانید «بیمه مسئولیت به تبع حریق» تهیه کنید و خیال خود را حتی بابت آتش سوزی های گسترده راحت کنید. در این حالت، خسارت های وارد شده به همسایگان یا مواردی که گفته شد از این بیمه نامه قابل پرداخت خواهد بود.