عمومیمطالب برتر

استعلام پهنه بندی ملک در تهران

طرح تفصیلی، طرحی است که کاربری زمین‌های شهری، مساحت‌ها، سرانه‌ها و تراکم‌های جمعیتی در آن مشخص می‌شود. این طرح در مدیریت کلان شهری برای تخصیص و هدایت ساخت‌وساز و صدور مجوزهای مورد نیاز کاربرد دارد. طرح تفصیلی جزیی از طرح جامع شهری است. در ادامه قصد داریم نحوه استعلام طرح تفصیلی از سامانه شهرداری تهران و معنای کدهای تفصیلی هر ملک را شرح دهیم. پس با ما در تهران جواز همراه باشید.

جواز ساخت شهرداری تهران | قانون جدید جواز ساخت

طرح تفصیلی چیست؟

طرح تفصیلی همان‌طور که اشاره شد به گونه‌ای، نقشه راه است. نقشه راهی که در  آن نحوه ساخت‌وساز و تعیین کاربری زمین‌های شهری مشخص می‌شود. در طرح تفصیلی تهران، 4 پهنه کلان مشاهده می‌شود. بخش سکونت، فعالیت، مختلط و حفاظت؛ این پهنه‌ها را تشکیل می‌دهند. مسئولیت اجرای طرح تفصیلی با وزارت راه و شهرسازی است. اما در حال حاضر انجام طراحی و پهنه بندی تهران را شهرداری‌ها به عهده دارند.

نحوه استعلام طرح تفصیلی از سامانه شهرداری

استعلام طرح تفصیلی چیست؟ در استعلام طرح تفصیلی تهران با مواردی چون: «این زمین کاربری S212 دارد» یا «این زمین کاربری M21 دارد» برمی‌خورید. R، S، M و G کدهای تفصیلی هر ملک/زمین هستند. هر کدام از این کدها معرف یک نوع کاربری است. قبل از توضیح کدهای موجود در طرح تفصیلی به سراغ نحوه استعلام طرح تفصیلی از سامانه شهرداری تهران می‌رویم:

مرحله اول: یافتن شماره شناسایی ملک

برای استعلام طرح تفضیلی به شماره شناسایی ملک نیازمندید. شما می‌توانید از طریق سامانه طرح تفصیلی جدید و راه‌های زیر شماره شناسایی ملک یا زمین مدنظر خود را بیابید:

  1. ابتدا آدرس مدنظر خود را در سامانه نقشه تهران به آدرس http://map.tehran.ir/ جستجو کنید. بعد از یافتن آدرس ملک، روی آن راست کلیک نمایید. از بین موارد قابل مشاهده، گزینه شماره شناسایی ملک را انتخاب و آن را یادداشت کنید.
  2. اگر امکان مراجعه حضوری به محل دارید؛ از روی پلاک شهرداری می‌توانید کد ملک و بلوک آن را بیابید.
  3. برای استعلام بلوک و ملک می‌توانید از فیش نوسازی صادره استفاده کنید. شما می‌توانید از طریق این فیش شماره ملک مدنظرتان را بیابید. برای دانستن چگونگی دریافت کد نوسازی مربوط به شهرداری هم را مطالعه کنید.

مرحله دوم: استعلام طرح تفصیلی از سامانه شهرداری

سابق بر این، شهروندان می‌توانستند از سامانه طرح تفصیلی جدید شهر تهران استعلام بگیرند. اخیرا این سامانه مراجعین خود را به سامانه جدید طرح تفصیلی تهران ۱۴۰۱، یعنی سایت تهرانِ من انتقال می‌دهد. در سامانه استعلام طرح تفصیلی تهران من، می‌توان اطلاعاتی نظیر نوع بافت زمین و کاربری را بدست آورد.

در طرح تفصیلی اطلاعات ملک از قبیل: نوع بافت زمین، کاربری، بودن در حریم گسل و مترو و… قابل مشاهده است. اگر ملک مدنظر شما نزدیک یا در حریم گسل باشد؛ احتمال وقوع زلزله در این مناطق به مراتب بالاتر می‌رود. کارشناسان توصیه می‌کنند برای مدیریت مالی خسارت‌های ناشی از زمین‌لرزه، ملک خود را تحت پوشش قرار دهید.

فرق طرح جامع و تفصیلی چیست؟

طرح تفصیلی با توجه به طرح جامع شهری تهیه می‌گردد اما در جزییات بسیار دقیق‌تر است. در طرح جامع تمرکز، بیشتر روی کلیات است. نقشه های طرح تفصیلی مانند نقشه طرح تفصیلی تهران در طرح قدیمی یا طرح تفصیلی جدید تهران با توجه به سیستم اطلاعات جغرافیایی تهیه می‌شوند. اما طرح جامع شهری ابتدا توسط شورای شهر تایید و تصویب می‌شود و بعد در اختیار شورای عالی شهرسازی قرار می‌گیرد.

آشنایی با پهنه‌های موجود در استعلام طرح تفصیلی

استعلام طرح تفصیلی معمولا با هدف یافتن اطلاعاتی از قبیل: پهنه و جانمایی ملک و پایداری، فرسودگی بافت و… انجام می‌گیرد. درک مفاهیم موجود در طرح تفصیلی نیاز به آشنایی با پهنه‌ها دارد. در ادامه قصد داریم به معرفی هر پهنه و دستورالعمل‌ها و مقررات مربوط به طرح تفصیلی آن بپردازیم. بعد از توضیح هر پهنه، جدولی درج شده که شما می‌توانید بر اساس اطلاعات آن، نوع کاربری و شرایط استفاده از اراضی را بیابید. کافی است کد تفصیلی که از سامانه تهرانِ من بدست آورده‌اید را با اطلاعات جداول تطبیق دهید. مثلا اگر سامانه برای ملک/زمین شما کد تفصیلیR111 را نشان می‌دهد؛ یعنی این ملک/زمین کاربری مسکونی از نوع ویلایی دارد.

پهنه کلان سکونت یا R

در این پهنه مناطق مسکونی تهران قرار دارد. طبق جدول طرح تفصیلی، این پهنه دستورالعمل‌ها و مقررات زیر را دارد:

کد یک رقمی پهنه اصلی کد دو رقمی  

پهنه‌ها

کد    سه رقمی  

مشخصات کلی زیرپهنه‌ها

حداکثر

تراکم ساختمانی مجاز

حداکثر تعداد طبقات حداکثر سطح اشتغال حداقل اندازه قطعات حداقل عرض معبر
 

R1

 

R11

مسکونی با تراکم کم R111 مسکونی ویلایی و مسکونی 2 طبقه %120 2 %60
R112 مسکونی 3 طبقه %180 3 %60
R12 مسکونی با تراکم متوسط R121 مسکونی 4 طبقه %240 4 %60 200 8
R122 مسکونی 5 طبقه %300 5 %60 250 10
R13 مسکونی با تراکم زیاد R131 مسکونی 6 طبقه %360 6 %60 300 12
 

R2

R21 بافت مسکونی ارزشمند روستایی R211 مسکونی 2 طبقه %100 2 %50
R212 مسکونی 3 طبقه %120 3 %40
R22 بافت مسکونی ارزشمند تاریخی R221 مسکونی ارزشمند تاریخی

(با طبقات متفاوت)

%100 2 %50
R23 بافت مسکونی ارزشمند معاصر R231 بافت‌های مسکونی ارزشمند معاصر تثبیت وضع موجود بر اساس طرح‌های قبلی مصوب
R24 بافت‌های مسکونی ارزشمند سبز R241 بافت‌های مسکونی ارزشمند سبز %120 4 %30
R25 مسکونی ویژه پهنه مرکزی R251 مسکونی پهنه مرکزی %250 5 %50 300 12
 

R26

 

مسکونی ویژه پهنه محورهای شهری

R261 مسکونی 7 طبقه %280 7 %40 750 14
R262 مسکونی 9 طبقه %315 9 %35 1000 14
 

R263

مسکونی ویژه

(بلندمرتبه با طرح توجیهی

 

%600

13 طبقه و بیشتر  

%30

 

3000

 

20

پهنه کلان فعالیت یا S

کدهایی که با حرف S شروع می‌شوند؛ معرف بخشی از زمین‌های شهر هستند که به فعالیت‌های تجاری، خدماتی، صنعتی و اداری اختصاص دارند. این پهنه در طرح تفصیلی به عنوان پهنه فعالیت شناخته می‌شود. مقررات و دستورالعمل‌های این پهنه به قرار زیر است:

کد یک رقمی  

پهنه اصلی

کد دو رقمی پهنه‌ها کد سه رقمی مشخصات کلی زیر پهنه‌ها حداکثر تراکم ساختمانی مجاز حداکثرتعداد طبقات حداکثر سطح اشغال حداقل اندازه قطعات حداقل عرض گذر مجاور
طبقات پایین طبقات بالا
 

S1

 

تجاری، اداری و خدماتی

 

S11

بازار

(تجاری، خدماتی و فرهنگی)

S111 بازارهای سنتی تهران تثبیت الگوی کنونی تا تهیه و تصویب طرح‌های ویژه مداخله
S112 گستره‌ها و راسته‌های تجاری و خدماتی تثبیت الگوی کنونی تا تهیه و تصویب طرح‌های منظر و طراحی شهری
 

S12

 

محورها و گستره‌های تجاری، اداری و خدماتی

S121 محورهای ویژه بلند مرتبه با طرح توجیهی %750 12 و بیشتر %80 تا 3 طبقه %30 2000 18
S122 عملکرد در مقیاس فرامنطقه‌ای (فراشهری، شهری و حوزه‌ای) %440 9 %80 تا 2 طبقه %40 1500 16
S123 عملکرد در مقیاس منطقه %340 6 %80 تا 2 طبقه %45 750 14
S124 عملکرد در مقیاس ناحیه‌ای و محله‌ای %230 4 %80 در همکف %50 300 12
S125 گستره‌های ویژه بلندمرتبه با طرح توجیهی %600 12 و بیشتر %70 تا 3 طبقه %30 3500 18
 

S2

 

مراکز و گستره‌های تجاری، اداری و خدمات (با غلبه سبز یا باز)

 

S21

 

گستره‌ها و مراکز تجاری، اداری و خدمات

S211 گستره‌ها و مراکز ویژه بلند مرتبه با طرح توجیهی %500 12 و بیشتر %50 تا 2 طبقه %20 2500 18
S212 عملکرد در مقیاس فرامنطقه‌ای (فراشهری، شهری و حوزه‌ای) %370 11 %50 تا 2 طبقه %30 1500 14
S213 عملکرد در مقیاس منطقه %310 8 %50 تا 2 طبقه %35 1000 12
S214 عملکرد در مقیاس ناحیه‌ای و محله‌ای %250 6 %50 در همکف %40 500 10
 

S22

گستره‌ها و مراکز تجاری-اداری و خدمات

(با غلبه فرهنگی)

S221 عملکرد در مقیاس فرامنطقه‌ای (فراشهری، شهری و حوزه‌ای) با طرح‌های موضعی ویژه و مصوب کمیسیون ماده 5 و تصویب نهایی شورای عالی شهرسازی و معماری
S222 عملکرد در مقیاس ناحیه‌ای و محله‌ای با طرح‌های موضعی ویژه و مصوب کمیسیون ماده 5 شهر
 

S3

صنعتی

کارگاهی

(تخصیص حداقل %20 از وسعت قطعه در فضای اشغال نشده به فضای سبز درختکاری شده)

 

S31

 

صنعت

S311 صنعت پاک با فناوری بالا و خوشه‌های صنعتی طرح ویژه %50
S312 مجتمع‌های صنایع کارخانه‌ای %80 2 %40 5000 24
S32 گستره و محور کارگاهی-تولیدی S321 کارگاه‌های تولیدی و تجاری %150 3 %50 2000 20
S322 مجتمع کارگاه‌های تولیدی %100 2 %50 1500 18
 

S33

 

خدمات صنعتی فنی

S331 عملکرد در مقیاس فرامنطقه‌ای (فراشهری و شهری) %140 3 %60 در همکف %40 1500 18
S332  

عملکرد در مقیاس منطقه‌ای و ناحیه‌ای

%100 2 %60 در همکف %40 1000 14

پهنه کلان مختلط یا M

کد بعدی که در بخش نحوه استعلام طرح تفصیلی از سامانه شهرداری تهران، اشاره کردیم مربوط به پهنه M است. طبق آنچه در بخش نحوه استعلام طرح تفصیلی از سامانه شهرداری گفتیم کد بعدی به حرف M اختصاص دارد. این پهنه، بخش‌هایی از شهر را شامل می‌شود که پهنه فعالیت یا پهنه سکونت در هم آمیخته است. دستوروالعمل‌ها و مقررات این پهنه به قرار زیر است:

کد یک رقمی  

پهنه‌های اصلی

کد   دو رقمی  

پهنه‌ها

کد     سه رقمی مشخصات کلی زیرپهنه‌ها حداکثرتراکم ساختمانی مجاز حداکثر تعداد طبقات حداکثرسطح اشغال حداقل‌ضریب سکونت حداقل اندازه قطعات حداقل عرض گذر مجاور
طبقات پایین طبقات بالا
 

M1

 

فعالیت   با مسکونی

 

M11

 

مختلط تجاری،   اداری و خدمات        با مسکونی

M111 محورهای مختلط فرامنطقه‌ای (فراشهری، شهری و حوزه‌ای)و بلندمرتبه با طرح توجیهی %440 9 %80 تا 2 طبقه %40 %30 750 20
M112 محورهای مختلط منطقه‌ای %350 7 %80 در همکف %45 %50 500 16
M113 محورهای مختلط زیرمنطقه‌ای %280 5 %80 در همکف %50 %70 350 14
M114 گستره‌های مختلط %200 4 %50 در همکف %50 % 50 300 12
M12 مختلط صنایع خدماتی و کارگاهی با مسکونی M121 محورهای مختلط %250 5 %50 در همکف %50 %20 300 16
M122 گستره‌های مختلط %150 2 %50 در همکف % 50 %25 300 14
 

M2

 

فرهنگی و گردشگری با حداقل مسکونی

M21  

مختلط فرهنگی-تفریحی

M211 مختلط با غلبه خدمات به ویژه فرهنگی و هنری %150 3 %50 در همکف %50 %30 300 12
M212 مختلط با غلبه تفرج و گردشگری %120 2 %60 در همکف %60 %35 1000 12
 

M22

 

مختلط ویژه

M221 مختلط با غلبه سیاحت و زیارت (پیرامون بقاع متبرکه و امامزاده‌های دورن شهری)  

تثبیت وضع موجود تا تهیه و تصویب طرح‌های ویژه

%40  

 

M222 مختلط بافت تاریخی-فرهنگی (محورها و گستره‌ها) %40

پهنه کلان حفاظت (فضای سبز) یا G

آخرین کد بخش نحوه استعلام طرح تفصیلی از سامانه شهرداری تهران به پهنه G اختصاص دارد. این پهنه بخش محیط زیست و حفاظت از فضای سبز شهر را پوشش می‌دهد. مقررات کاربری زمین در طرح تفصیلی این پهنه به شرح زیر است:

کد یک رقمی پهنه‌های اصلی کد دو رقمی پهنه‌ها کد سه رقمی  

مشخصات کلی زیر پهنه‌ها

حداکثرتراکم ساختمانی مجاز حداکثر تعداد طبقات حداکثرسطح اشغال حداقل اندازه قطعات (هکتار)  

توضیحات

 

G1

 

فضای سبز عمومی

 

G11

 

پارک شهری

G111  

پارک‌های عمومی شهری

%10  

2

شهری: 3% شهری:10 احداث بنا محدود به دفتر اداری، نگهبانی، سرویس بهداشتی، خدمات پذیرایی و غذایی
%20 محله‌ای: 7% محله‌ای:1 نگهبانی و تاسیسات نگهداری و بهداشتی
G112 پارک‌های ویژه (پارک بازی، پارک موضوعی و…) %10 هرگونه ساخت‌وساز در این پارک‌ها با تصویب کمیسیون ماده 5 مجاز است
 

G12

 

پارک‌های جنگلی

G121 پارک‌های جنگلی حفاظتی-تفرجی %2 1 %2 50 ممنوعیت هرگونه ساخت‌وساز مسکونی، تجاری، اداری، صنعتی و کارگاهی و محدود شدن ساخت‌وساز به فعالیت‌های مرتبط با تفرج و گذران اوقات فراغت طبق طرح تفصیلی جدید شهر تهران حداکثر تا 5 هزار مترمربع و هرگونه ساخت‌وساز منوط به ارائه طرح توجیهی و تصویب کمیسیون ماده 5 شهر تهران
G122  

پارک‌های جنگلی موضوعی

 

%2

 

1

 

%2

 

50

 

G2

 

فضای سبز خصوصی

 

G21

 

باغات و اراضی مزروعی

G211 باغات کشاورزی %10 2 %5 احداث حداکثر 150 مترمربع بنا در حداکثر 3 طبقه برای زندگی و فعالیت بهره‌بردار
G212 مزارع پرورش گیاه %10 2 %5 ساخت‌وساز در حد نیاز بهره‌بردار با حداکثر 100 مترمربع زیربنای مسکونی، 20 مترمربع اتاق سرایداری و 40 مترمربع انبار
G213 اراضی مزروعی
 

G3

 

سبز و باز  (حفاظت ویژه)

 

G31

رود دره‌ها (حفاظت از حریم) G311 باغسار تفرجی-رود دره‌ای  

هرگونه بارگذاری و طراحی بر اساس توجیه مطالعات زیست محیطی و هیدرولوژیک و طبق طرح‌های مصوب مجاز است.

 

G32

پهنه‌های سبز و باز ویژه G312 فضاهای سبز رود دره‌ها
G321 پهنه حفاظت فرهنگی و تاریخی هرگونه ساخت‌وساز بر اساس ضوابط تبصره ذیل بند 5-6 مجاز است.
G322 حریم بزرگراه‌های ویژه ممنوعیت احداث هرگونه بنا و استفاده از اراضی صرفا با فضای سبز
G323 پهنه حفاظت ویژه (محدوده بین حد کالبدی شهر و محدوده شهر) بر اساس طرح ویژه مصوب

منبع: تهران من

دکمه بازگشت به بالا